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房产过户中最省钱的三种方式!
发布:文经理    日期:2021/5/1    阅读:

房产属于不动产,不动产几乎每流动一次,就要缴纳一笔不菲的税费,加上房产本身价值巨大,会产生一笔不小的税费。在做房产过户的时候,人们几乎所有的焦点都集中在“钱”上,而父母为省钱,生前就把房子过户给子女,要不要考虑父母经济利益的保护问题等。那么,是否所有的房产过户方式,都要涉及到大额税费?哪些情况下、采取什么方式,能把过户成本降到最低?这里所谈及的“过户”,泛指变更房子产权人。

房产过户

一、房产过户最省钱的三种方式

在条件情况下,还是有一些省钱过户交易方式的。但是注意:要限定条件。按照过户费用从低到高,最省钱的方式有三种:

1.夫妻房产过户

在所有的房产过户方式中,这种方式是最省钱的——费用几乎可以忽略不计。条件:夫妻关系;房产无抵押、无贷款。方式:直接变更房产产权人,或者夫妻之间书面约定财产归属。

举个例子:小张有一套婚前全额购置的房产,登记的是个人名字,价值100万(注:指评估价格而非市场价格,下同)。结婚之后,出于对爱人的信任和真情,在房产证上加上了配偶名字。俩人只需要拿着结婚证、身份证、房产证明,去房地产管理部门(不动产登记中心),带上80块钱工本费,直接办理加名手续。夫妻房产更名(加减名),是免税的。这在我国2020年《契税法》中进一步立法明确(尽管《契税法》出台之前也如此),参见第六条(四):第六条 有下列情形之一的,免征契税:(一)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施;(二)非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助;(三)承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产;(四)婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属;(五)法定继承人通过继承承受土地、房屋权属;(六)依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。

除了办理更名登记手续之外,双方还可以书面约定:例如,不办理更名手续,但是小张和配偶签订了一份财产协议:小张的婚前个人房产中,自愿有xx份额无偿归属于配偶,配偶自愿接受。协议是双方行为,对双方有约束力。

注意这种方式的两个前提条件:仅限于夫妻关系。若是在结婚之前加名,只能通过买卖或者赠与方式,涉税。至于其他关系,例如父母与子女之间的房产加减名操作,均不适用,该缴税必须缴税。房子无抵押、无贷款。若房子处于抵押、或者按揭尚未还完贷款的情况下,很难变更产权人。

2.继承过户

继承过户,有费无税,费用虽然上千计,但还是可承受的。条件:房产产权人过世;法定继承人继承。方式:直接去不动产登记中心办理继承过户手续(继承无争议)。

举个例子:小张的父母过世了,留下一套房产,价值100万。小张是独生子,爷爷奶奶、姥姥姥爷均已过世。小张作为父母房产的唯一法定继承人,准备好父母及所有其他法定继承人的死亡证明、亲属关系证明、房产证明、个人身份证明等材料,直接去房产管理部门办理继承手续。其中,主要涉及的费用为评估费(不超过5‰)。因此,小张需要缴纳5000元左右的费用,可以把父母房产继承过户到名下。

无争议继承情况下,按照目前普适的惯性做法,有一项很“重”的费用——公证费用。公证费用按照0.5%-2%阶梯征收。但在这里要做一个提醒:公证费,根本不必花费。

强制公证是之前的规定,在司发通〔2016〕63号文中已经明确废止。按照《不动产登记操作规范》的规定是:因继承、受遗赠取得不动产申请登记的,申请人提交经公证的材料或者生效的法律文书的,按《条例》、《实施细则》的相关规定办理登记。申请人不提交经公证的材料或者生效的法律文书,可以按照下列程序办理:申请人提交的申请材料包括:……

这个规定说得很明确:可以不提交公证材料或者生效的法律文书,准备好相关材料(可自行查阅上文,不再摘录),直接办理继承过户手续,节省一大笔公证费用。

至于有些人提到:你说的这些都没用,办理的时候要求必须有公证书,你不公证,谁给你办?遇到这种问题的人,只能给出两个选择:要么听信说辞,多花钱,愿打愿挨——但希望明白这种说辞到底是对是错。愿意为对方的错误买单,没有人阻止;要么,参照一下近期社会上出的案例,看看继承人是怎么诉讼办理机构、维护自己合法权益的。

再说说条件。其中提到:法定继承人继承。这里不区分被继承人生前是否留有合法有效遗嘱。但是,如果想通过继承的方式,给到非法定继承人,只能通过遗嘱、或者遗赠扶养协议的方式,而且还会额外产生一笔税。

举个例子:小张的父母对孙子特别喜爱,打算把自己的房产留给孙子。如果按照法定继承是不能直接给到的。于是,老两口生前订立了一份合法有效遗嘱,把房子遗赠给孙子。当孙子接受遗赠的时候,因为他并不是法定继承人,还需要额外缴纳一笔契税(可参见《契税法》第六条,非法定继承人并不位列免征契税范围)。按照目前普适做法,税率为1.5%。所以,100万的房子,孙子需要额外缴纳1.5万的契税。

3.买卖过户。

房产买卖,是目前最成熟的一种过户方式,不限交易者关系,但受限于购房资格和限购政策。条件:卖方满五唯一;买方有购房资格。方式:直接去房产管理部门办理过户手续。

相信大家都对一个词耳熟能详:满五唯一。房产对于卖方而言,在“满五唯一”情况下,无税。买方缴纳税费的多少,看交易面积、买方有无房情况而定,必缴契税:买方无房、房子过户面积≤90㎡的,1%契税。买方无房、90㎡<房子过户面积≤140㎡的,1.5%契税。买方有房,或者房子过户面积>140㎡的,3%契税。(以上面积标准,不同地区有些许差异。)

举个例子:小张的父母把自己名下已经满五年、唯一一套面积80㎡的住房,通过买卖的方式给到小张,该房子评估价格为100万,小张名下无房。这时候,父母与小张直接去不动产登记中心,双方签订《商品房买卖合同》办理过户登记手续。小张父母无须缴纳增值税、个税等税费,小张需要缴纳1%、即1万块钱契税。

二、其他方式和条件下的税费

以上三种方式,在满足条件情况下,是目前房产过户中最“省钱”的。除此之外,因条件不同、方式不同,税费均相对更高,例如:非配偶之间,例如男女朋友关系,房产加减名只能走买卖或者赠与方式,必税。赠与方式,普适税率为受赠一方缴纳3%契税。卖方不唯一情况下,额外增加1%个税;卖方房子不满二情况下,还需要额外增加5.X%增值税。……

还有些人说了:你少计算一点。照你这么说下来,如果子女得到父母房子,好像是继承最便宜,但是你没算房子继承之后再出售的费用!最省钱的,是父母生前把房子卖给子女!

这里想说明的是:要看站在谁的角度去考虑问题。

其二,即便继承之后再交易有高额税费,要想清楚:这笔税费是谁缴纳的、是不是跟父母有关。而让父母生前就把房子过户掉,父母的权益又如何保障?

房子,不便宜。得到一个房子,也不太容易。谁不想能省则省?凭什么省?最直接的方式,是了解一些关于房产交易中费用的计算方式、发生条件。虽然以上介绍的三种省钱方式条件要求比较严苛,但在满足条件情况下,还是有很大节省余地的。

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