当前位置: 首页楼市资讯买房问答 - 详细内容

购房者一次性付款和还贷三十年,差别有多大?
发布:文经理    日期:2021/5/1    阅读:

在购房问题上,对于绝大多数人,特别是经济基础差的年轻人来说,永远都遵循“能力不够,贷款来凑”的原则。因为就目前的房价,三四线城市一套房产在一二百万左右,二线城市200万以上,一线城市几百万到上千万不等,而在人均存款5.6万元的当下,很少有家庭有能力一次性付清,即便是掏空6个口袋。那么一次性付清和还贷三十年,差别有多大呢?

我们基于目前的房贷利率和上浮比例,计算下房贷30年需要付出的财务成本究竟是多少:假设购置一套200万的房产,首付60万,商业房贷140万,贷款30年,还款方式等额本息;

购房者一次性付款和还贷三十年,差别有多大

当下5年期LPR是4.65%,目前多数银行上浮比例是15%,即实际利率5.3475%。

在未来30年LPR不变的情况下,在上文所说贷款金额、利率、还款方式下,每一期还款金额为7815.61元,总还款金额281.36万,利息总额141.36万。而我们实际的贷款金额是140万,也就是说30年结清后,偿还总本息中,有一半是利息。不算不知道,一算吓一跳。

而且还有一个因素值得特别注意,那就是当下房贷利率已经由与“基准利率挂钩”,改为与“5年期LPR挂钩”,而LPR值是每个月都重新计算一次的,大多数人在签订合同的时候设定的重定价周期都是一年,这也就意味着假设未来LPR涨,则需要借款人付出更多的利息,反之亦然。

虽然从近一年的5年期LPR定价来看,LPR处于下行通道中:2019年12月4.8%、2020年2月4.75%、2020年4月至今4.65%,一年间5年期LPR下降了15%,而且很多经济学家预测我国依然处在利率下行通道中,未来利率还将进一步下调。但是不得不说的是LPR是“商业行为”,其涨或跌与经济状况存在很大关系,况且未来30年这么长的周期内,谁有说的准究竟是涨还是跌呢?因此未来购房者付出的利息可能不止141.36万。

第一期还款7815.61元,最后一期也还款7815.61元,但实际“钱是越来越不值钱”的;

通过上文的计算我们知道在等额本息的还款条件下,30年共计360期每期的还款金额都是7815.61元,但是因为通胀的存在,我们认为的利息总额141.36万实际上并不是141.36万。

以现在的经济发展水平和人均收入情况来看,总利息141.36万确实有点“吓人”,但是通胀是一直存在的,即购买力在下降,通俗的讲就是“钱越来越不值钱”,最直观的感受就是现在的100元肯定没有30年前的100元购买力强,同样的道理,现在每月还款7815.61元看起来压力很大,但是每年的通胀使得30年后的7815.61元并不像现在这么“值钱”。

因此我们现在认为的“本金140万,利息140万”,如果放在30年的周期内,实际上并没有我们现在认为的那么“恐怖”,要温和的多。

购房者一次性付款和还贷三十年,差别有多大

那么究竟应该全款买房还是贷款买房呢?

至于应该“全款买房”还是“贷款买房”,我认为除了“能力”这个不可抗力因素外,还应该考虑个人对资金的需求和自身的理财能力:

比如假设购房者是做生意的,本身对现金流的需求比较大,即使有能力也不应该全款买房,而是留出更多的现金储备用于生意中,毕竟房贷利率成本比经营贷利率成本要低的多;再比如有合适理财渠道的人,假设其理财的收益率远远高于房贷利率,那么也应该优先选择“贷款买房”,剩余资金的收益率除了足以覆盖房贷利率外,还会有部分结余。

假设购房者是上班族,既没有资金使用上的需求,也无专业的理财渠道,那么有能力的话还是选择全款买房比较好,或者提高首付比例,这样可以减少利息支出,实现最佳优化。

“房贷利润”在银行总利润中占比较大

虽然我们无法统计房贷利润在银行总利润中的占比,但是2019年四大行75%以上的个人贷款都投向了个人房贷领域,且不良贷款率仅有2.25%。试想一下,如果不是因为房贷利润高、违约率低,银行怎么可能把资金重点投放到房贷领域?

而且证券分析师李怀军博士也曾坦言:“个人房贷减少对银行利息收入有影响”。

所以,银行是欢迎大家“贷款买房”的,毕竟利润高、违约率低,那么反推一下,“贷款买房”对购房者意味着什么就很明显了。

相关内容