房产交易中面积变动纠纷如何处理？

无论购买一手房还是二手房，都会遇到面积误差的情况，提前了解这方面的知识，有助于我们在购房过程中避免吃亏踩坑多花冤枉钱。

一手房方面，由于新建商品房是预售制度，面积也是预测面积，在实际交付过程中都有一些误差，针对买卖合同没有约定或约定不明确的，有两种处理原则，这里穿插一个概念面积误差比，了解了面积误差比，处理原则才有了数据标尺，面积误差比=(实测面积-预测面积)×100%÷预测面积，那么误差处理原则如下：

面积误差比在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;

面积误差比超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

在现实买卖交易中开发商的合同固定版本关于面积误差的条款，如无论面积误差大小均据实际面积结算显然有悖法律原则，买方可以据理力争。

二手房交易中面积出现误差的情况不多，有一种情况比较特殊，要结合上述新房误差处理原则，因为在现实中，有些房源在没取得产权证前就出售了，也就是我们平时所说的下证再过户的交易，这时的二手房居间协议如签订不严谨，就非常容易出现下证面积大了，差价谁出，面积小了开发商退回的钱退给谁的问题。

针对类似的二手房交易律师给出一个解决方案，就是签订二手房买卖合同时约定实测误差无论大还是小，差价款均归一方接收或承担，简单的说如果实测大了，约定哪一方补差价，实测变小的话，开发商退款也退给那一方，这样更公平一些。

二手房交易中还有一种比较常见面积有出入的情况，那就是房改房，由于交易量比较大，首次上市交易的房改房越来越少，类似问题也越来越少了，前几年尤其十几年以前，实测面积变大以后业主心理不平衡引起的纠纷很多，九几年房改时阳台都是开放式的，实测后绘图时阳台位置标注的是虚线，阳台面积只有一半登记在了产权面积上，现在上市交易需要重新测量将全部阳台的面积登记在新的不动产证上，所以90%的房改房都是能测大的，如果当时房改时为封闭阳台登记的全部阳台面积，那么现在测后仍是原面积的，这种情况比较少，但也确实存在。

房改房中有极个别的，重新测绘会变小，因素不好确定，有可能是测量工具原因或者实际面积没这么大，测量时人为更改了测量数据使面积大了一部分，这部分测小的房源，在过户时可以上交新的图纸，那么再下新的不动产证面积会变小一些，也可以不上交新图纸并写一份放弃重新测绘的声明，下新不动产证仍是原来的面积。一般我们在买卖合同里被特殊备注交易价格不随面积的变化和市场的波动而变动，来尽量保持共同的公平性。虽说有合同条款约束，但在交易之前依据居间方的操作经验有义务告知买卖双方存在测大或者测小的可能性，避免双方出现纠纷。

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